Итак, обратим внимание на ситуацию. У человека есть садовый участок, который он желает продать. Но земельный участок, даже несмотря на действующую «дачную амнистию», не оформлен по всем правилам закона. Продавец не желает заниматься оформлением и сбором документов на участок, но хочет получить деньги от продажи земельного участка сразу.

Представим, есть покупатель, готовый купить ещё неоформленную недвижимость . Что делают будущий продавец и покупатель? Оформляют свои действия через генеральную доверенность, которую продавец делает покупателю. Также существуют варианты оформления через доверенность плюс к ней предварительный договор купли-продажи.

В доверенности оговаривается право доверенного лица заниматься оформлением дома или земельного участка в собственность, другими словами собирать, подавать и получать необходимые документы, связанные с оформлением по дачной амнистии права собственности, а также право продать либо подарить оформленную недвижимость. Могут быть и две доверенности: первая доверенность на «сбор-подачу-получение» документов, а вторая - на продажу либо дарение данного недвижимого имущества. После того как доверенное лицо получит свидетельство о праве собственности, он может продавать либо дарить этот объект, совершать любые юридические действия, как собственник недвижимости.

Если же в схеме сделки купли-продажи присутствует предварительный договор купли-продажи, то в нем продавец и покупатель обязуются заключить в будущем окончательный договор купли-продажи участка с домом, с полной суммой сделки. По доверенности покупатель занимается оформлением недвижимости. А после того, как пакет документов будет собран и готов к продаже, стороны сделки выходят на финишную прямую, то есть заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют в районной Регистрационной палате( Регистрационная палата города Истры) и покупатель становится полноправным собственником загородного дома с землей. Чаще всего, в таких сделках продавец требует деньги за недвижимость вперёд, то есть еще на стадии оформления доверенности и предварительного договора.

Формально такие варианты правомерны и не нарушают закон РФ. Ведь по закону собственник вправе выписать доверенность любому лицу, который и будет вместо хозяина заниматься  сбором и оформлением документов на  участок или дом. Также закон предусматривает право сторон заключать предварительный договор, в котором стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи.

Но, несмотря на всё это, проблем у покупателя по таким схемам может быть много. Перечислим основные неприятные моменты:

Но в такой ситуации человек, действующий по доверенности, не может продать участок с домом самому себе. Не имеет права он и подарить имущество самому себе. В соответствии с п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

То есть выходит, что деньги уже переданы продавцу, право собственности на недвижимость оформлена по доверенности на продавца, а так называемый покупатель не имеет права купить (продать) дом с землей, так он будет выступать и от имени продавца и от имени покупателя.

В такой ситуации существуют два выхода. Первый – непосредственно продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. Второй – лицо, которому выдана доверенность на продажу продает недвижимость своему знакомому либо другому родственнику, который затем может продать либо подарить имущество настоящему покупателю. Последний вариант связан с лишними затратами на оплату государственной пошлины, кроме того  по времени он длится дольше.

Покупатель, потратив собственное время и деньги, зарегистрирует право собственности на продавца. Кажется, теперь можно и нужно приступать к основной сделке, но ничто не мешает продавцу ( пока единственному собственнику данной недвижимости) забрать свои слова обратно и не заключать договор купли-продажи. Заставить продавца продать своё личное имущество никто не может! А значит, покупатель, затратив свои силы на переоформление, может остаться ни с чем. В любом случае, если в данной ситуации покупатель и не отдавал продавцу деньги за имущество, он всё равно потерял свое время, и деньги, затраченные на оформление документов.

Как говорилось раннее, заставить продавца заключить договор купли-продажи невозможно. В этой ситуации не поможет даже суд, ведь покупатель не сможет подтвердить первоначальные слова продавца о намерении продавать имущество (диктофонная запись часто не является доказательством в суде).

Но после успешного оформления и получения документов о собственности продавец вправе передумать и отозвать доверенность обратно. В соответствии со ст. 188 ГК РФ лицо (продавец), выдавшее доверенность вправе в любое время отменить ее. Далее по закону продавец, выдавший доверенность и впоследствии отменивший ее, обязан известить об отмене того человека, которому доверенность выдана, а также - потенциального покупателя. Выполнив данное обязательство, продавец может быть спокоен – его участок не имеют право продавать, иначе сделку признают недействительной. В итоге продавец останется с оформленной недвижимостью, а покупатель с носом.

Однако в законы закралась лазейка для покупателя : В соответствии с пунктом 2 ст. 189 ГК РФ, если родственник покупателя, которому доверенность выдана, ничего не знал о том, что ее действие истекло – продавец его об этом не предупредил, - то все его полномочия, этой доверенностью оговоренные, сохраняются. Таким образом, если лицо с доверенностью до того момента, как узнало о прекращении ее действия, успело продать дачу, то данная сделка останется в силе. Но это правило не применяется, если третье лицо (покупатель) знало, что действие доверенности прекратилось. Так написано в законе, думаю люди которые его писали на что-то отвлеклись, во-первых сроки полномочий в доверенности прописываются всегда и не увидеть их крайне сложно, во-вторых с истёкшим сроком доверенности вам будет обязательно дан отказ в регистрации сделки.

Как видите выше рисков, связанных с покупкой неоформленного участка много, так что может все-таки покупателю не стоит рисковать? Кроме того, мы перечислили лишь самые распространенные риски и минусы таких сделок, а неожиданных ситуаций в жизни может быть и больше.

Самым правильным и юридически верным вариантом является покупка зарегистрированного земельного участка и жилого дома. Попытайтесь добиться от продавца оформления земельного участка и дома в собственность, а затем спокойно и без лишних нервов заключайте сделку по покупке недвижимости.

Для того чтобы быть уверенным, что имущество зарегистрировано в регистрационной палате,  попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно чтобы выписка была «свежей», срок действия выписки всего 1 месяц. Данный документ выдается регистрационной палатой по месту нахождения недвижимого имущества. Всё о выписке ЕГРП Вы сможете узнать в нашей статье на сайте про выписку ЕГРП.

Ознакомившись с выпиской вы будете точно знать, что продавец является собственником имущества (собственников ведь может быть  и несколько), что имущество не заложено, не находится под арестом.